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法院判例

新聞    時間:2021年09月15日    來源:半島都市報

老公賣房妻子不知情
買賣雙方均有責任
  
案件事實:2020年12月,張某與王某簽訂《房屋買賣合同》一份,約定張某將與妻子李某婚后共有的房屋出售給王某,但是《房屋買賣合同》的賣方處僅有張某一個人的簽名。購房人王某支付案涉房屋買賣款后,要求張某與妻子李某按照《房屋買賣合同》的約定協助辦理案涉房屋的過戶手續,遭到拒絕。購房人王某將出賣人張某起訴到人民法院要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》,并由張某承擔違約責任。
判決結果:人民法院經審理后認為:出賣人張某雖無權處分房屋,但不影響房屋買賣合同的效力。購房人王某明知案涉房屋非張某一人獨有,存在過失,因此對于合同無法履行自行承擔一部分責任。
律師意見:本案中張某與王某簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實的意思表示,也無法律禁止情形,應當認定為有效。但因為房屋的共有人李某拒絕協助辦理過戶手續,應當由出賣人張某承擔相應的違約責任,但是購房人王某在購房時明知涉案房屋為張某與李某的夫妻共同財產,未要求張某出示其配偶及共有人同意售房的文件,因此對合同無法履行也存在一定的過錯,據此法院判決由張某承擔主要責任,賠償大部分損失,王某也應當自行負擔部分損失。

入住后才知“一房二賣”
判決后買者合同無效

案件事實:毛某于2018年取得一套拆遷安置房。當年10月,毛某與趙某簽訂《房屋買賣合同》,將該套安置房出售給趙某。趙某付清房款并裝修入住后,毛某因欠王某的到期債務未歸還,遂約定以該套安置房來抵償債務,并且將房屋的權屬登記辦理到了債權人王某的名下。王某在取得房屋的產權登記后,以產權人身份起訴,要求已經付清房款并且實際入住的趙某遷讓房屋,而趙某則另案起訴,要求確認王某與毛某簽訂的《房屋買賣合同》無效。
判決結果:人民法院經審理認為:王某與毛某的《房屋買賣合同》無效,已經支付房款并且裝修入住的趙某的合同權利應予優先保護。
律師意見:出賣人一房二賣的,應當認定兩份房屋買賣合同均有效。取得權屬登記人的權利,應優先保護。但本案中毛某與王某名為《房屋買賣合同》,實質為以房抵債。王某雖然取得了權屬登記,但是毛某明知房屋已經出售給了趙某,仍然與他人簽訂房屋買賣合同,惡意明顯。而王某陳述在簽訂合同時未到現場查看房屋的情況,并不了解已經有人入住,該陳述明顯不符合常理。根據日常經驗法則,應當推定王某對房屋已經由趙某購買,并且占有使用的事實為明知。因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同,屬于惡意串通,損害第三人趙某的利益。
根據《民法典》第154條的規定:“行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權益的民事法律行為無效!币幎ㄍ跄撑c毛某的《房屋買賣合同》無效,已經支付房款并且裝修入住的趙某的合同權利應予優先保護。
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